قانون تملك آپارتمانها : مصوب 16/12/1343 با اصلاحیه های بعدی
ماده 1 – مالكيت در آپارتمان‌هاي مختلف و محل‌هاي پيشه و سكناي يك ساختمان شامل دو قسمت است.
مالكيت قسمتهاي اختصاصي و مالكيت قسمتهاي مشترك.
ماده 2 – قسمتهاي مشترك مذكور در اين قانون عبارت از قسمتهايي از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان يا محل‌پيشه مخصوص نبوده و به كليه مالكين به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق مي‌گيرد.
به طور كلي قسمتهايي كه براي استفاده اختصاصي تشخيص داده‌نشده است يا در اسناد مالكيت ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده از قسمتهای مشترك محسوب مي‌شود مگر آن كه تعلق آن به قسمت‌معيني بر طبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد.
ماده 3 – حقوق هر مالك در قسمت اختصاصي و حصه او در قسمتهاي مشترك غير قابل تفكيك بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصي به‌هر صورتي كه باشد انتقال قسمت مشترك قهري خواهد بود.
ماده 4 – حقوق و تعهدات و همچنين سهم هر يك از مالكين قسمتهاي اختصاصي از مخارج قسمتهاي مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصي به مجموع مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان، به جز هزینه هایی که به دلیل عدم ارتباط با مساحت زیربنا به نحو مساوی تقسیم خوهد شد و یا این که مالكين ترتيب ديگري را براي تقسيم حقوق و تعهدات و مخارج پيش‌بيني كرده باشد. پرداخت هزینه های مشترک اعم از این که ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.
تبصره 1- (الحاقی 11/3/1376) مدیران مجموعه، با رعایت مفاد این قانون، میزان سهم هریک از مالکان یا استفاده کنندگان را تعیین می کند.
تبصره 2-(الحاقی 11/3/1376) در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت
زیربنای اختصاصی ساختمان می باشند هزینه های مشترک، بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می رسد، حسب زیربنای اختصاصی هر واحد، محاسبه می شود.
تبصره 3 – (الحاقی 11/3/1376) چنانچه چگونگی استقرار حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی، امکان دسترسی به آن باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.
ماده 5 – انواع شركتهاي موضوع ماده 20 قانون تجارت كه به قصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب به منظور سكونت يا‌پيشه يا اجاره يا فروش تشكيل مي‌شود از انجام ساير معاملات بازرگاني غير مربوط به كارهاي ساختماني ممنوعند.
ماده 6 – چنانچه قراردادي بين مالكين يك ساختمان وجود نداشته باشد كليه تصميمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمتهاي مشترك به‌اكثريت آراء مالكيني است كه بيش از نصف مساحت تمام قسمتهاي اختصاصي را مالك باشند.
تبصره – نشاني مالكين براي ارسال كليه دعوتنامه‌ها و اعلام تصميمات مذكور در اين قانون همان محل اختصاصي آنها در ساختمان است مگر اين‌كه مالك نشاني ديگري را در همان شهر براي اين امر تعيين كرده باشد.
ماده 7 – هر گاه يك آپارتمان يا يك محل كسب داراي مالكين متعدد باشد مالكين يا قائم مقام قانوني آنها مكلفند يك نفر نماينده از طرف خود براي‌اجراي مقررات اين قانون و پرداخت حصه مخارج مشترك تعيين و معرفي نمايند.
در صورتي كه اشخاص مزبور به تكليف فوق عمل نكنند رأي اكثريت‌بقيه مالكين نسبت به تمام معتبر خواهد بود مگر اين كه عده حاضر كمتر از ثلث مالكين باشد كه در اين صورت براي يكدفعه تجديد دعوت خواهد شد.
ماده 8 – در هر ساختمان مشمول مقررات اين قانون در صورتي كه عده مالكين بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي مالكين مكلفند مدير يا مديراني‌از بين خود يا از خارج انتخاب نمايند.
طرز انتخاب مدير از طرف مالكين و وظايف و تعهدات مدير و امور مربوطه به مدت مديريت و ساير موضوعات‌مربوطه در آيين‌نامه اين قانون تعيين خواهد شد.
ماده 9 – هر يك از مالكين مي‌توانند با رعايت مقررات اين قانون و ساير مقررات ساختماني عملياتي را كه براي استفاده بهتري از قسمت اختصاصي‌خود مفيد مي‌داند انجام دهد.
هيچيك از مالكين حق ندارند بدون موافقت اكثريت ساير مالكين تغييراتي در محل يا شكل در يا سردر يا نماي خارجي در‌قسمت اختصاصي خود كه در مرئي و منظر باشد بدهند.
ماده 10 – هر كس آپارتماني را خريداري مي‌نمايد به نسبت مساحت قسمت اختصاصي خريداري خود در زميني كه ساختمان روي آن بنا شده يا‌اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهيم مي‌گردد مگر آن كه مالكيت زمين مزبور به علت وقف يا خالصه بودن يا علل ديگر متعلق به غير باشد كه در اين‌صورت بايد اجور آن را به همان نسبت بپردازد.
مخارج مربوط به محافظت ملك و جلوگيري از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهاي مشترك و‌به طور كلي مخارجي كه جنبه مشترك دارد و يا به علت طبع ساختمان يا تأسيسات آن اقتضا دارد يك جا انجام شود نيز بايد به تناسب حصه هر مالك‌به ترتيبي كه در آيين‌نامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالك از استفاده از آنچه كه مخارج براي آن است صرفنظر نمايد.
ماده 10 مکرر – (الحاقی 2/11/1351 و اصلاحی 17/3/1359 ) در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک ، از طرف مدیر یا هیأت مدیران وسیله اظهارنامه با ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن مطالبه می شود .
هر گاه مالک یا استفاده کننده ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه ، سهم بدهی خود را نپردازد ، مدیر یا هیأت مدیران می توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ –تهویه مطبوع – آب گرم – برق – گاز و غیره به او خودداری کنند و در صورتی که مالک و یا استفاده کننده همچنان اقدام به تصفیه حساب ننماید ، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر با هیأت مدیران برای وصول وجه
مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده ، اجرائیه صادر خواهد کرد .
عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیأت مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند.
تبصره 1- (الحاقی 11/3/1376 ) در صورتی که عدم ارائه خدمات مشترک، ممکن یا مؤثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می توانند به مراجع قضایی شکایت کنند ، دادگاه ها موظفند این گونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموع ارائه می شود ، محروم کنند و تا دو برابر مبلغی بدهی به نفع مجموعه جریمه نمایند.
استفاده مجدد از خدمات ، موکول به پرداخت هزینه های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران و یا حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد ، خواهد بود .
تبصره 2 – (الحاقی 2/11/1351 و اصلاحی 17/3/1359 )رونوشت مدارک مثبت سمت مدیر یا هیأت مدیران و صورت ریز سهم مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده به مالک یا استفاده کننده ، باید ضمیمه تقاضانامه صدور اجرائیه گردد.
تبصره 3 – (الحاقی 2/11/1351 و اصلاحی 17/3/1359 ) نظر مدیر یا هیأت مدیران ، ظرف ده روز ، پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک ، در دادگاه نخستین محل وقوع آپارتمان ، قابل اعتراض است ، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی می دهد. این رأی قطعی است .
در مواردی که طبق ماده فوق ، تصمیم به قطع خدمات مشترک اتخاذ شده و رسیدگی سریع به اعتراض ممکن نباشد ، دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوی تشخیص دهد ، دستور متوقف گذاردن تصمیم قطع خدمات مشترک را تا صدور رأی خواهد داد .